לויאן - השקעות בע"מ נ' ועדה מחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח'

פסק דין

רקע:

1.העותרת, בעלת הזכויות במקרקעין הנמצאים בגבעת ברנר וידועים כחלקה 106 בגוש 3798, יזמה את תכנית בר/מק/260 שמטרתה שינוי יעוד קרקע מאזור חקלאי לשטח לתחנת תדלוק דרגה ב' ושירותי דרך. תכנית בר/מק/260 אושרה על ידי המשיבה 3 – הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" (להלן: "הועדה המקומית") ופורסמה ברשומות ביום 15.7.08. כיום בנויה על המקרקעין תחנת תדלוק פעילה וחנות נוחות בשטח של 40 מ"ר (להלן:"תחנת הדלק" / "התחנה").

באוקטובר 2009, יזמה העותרת והגישה לועדה המקומית את תכנית מפורטת בר/מק/1/260 (להלן: "התכנית"), בה ביקשה להגדיל את זכויות הבניה בחנות הפועלת בתחנה, מ-40 מ"ר ל-130 מ"ר, במסגרת השטח הכולל המותר לבניה למטרות עיקריות.

2.ביום 22.12.09, דנה הוועדה המקומית בתכנית, כתכנית בסמכות הועדה המקומית ע"פ סעיף 62א(א)(6) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק" או "חוק התו"ב"), והחליטה להפקידה בכפוף להערות מהנדסת הוועדה המקומית. ביום 27.05.10, הופקדה התכנית.

3.הממונה על מחוז המרכז, בהתאם לסמכות שהואצלה לו על ידי שר הפנים, החליט לקבוע את התכנית כתכנית הטעונה אישור שר הפנים בהתאם לסעיף 109(א) לחוק. לאור זאת הועברה התוכנית לבדיקת לשכת התכנון המחוזית אשר קבעה כי אין זה בסמכות הוועדה המקומית לאשר את תוספת זכויות הבנייה, כפי שהתבקשה (נספח 5 לעתירה).

מהנדסת הוועדה המקומית והעותרת פנו לוועדה המחוזית, בבקשה שתאמץ את הליכי הפקדת התכנית שנעשו על ידי הועדה המקומית, כך שהמשך הטיפול בה ייעשה כתכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

4. ביום 29.11.10, דנה הוועדה המחוזית בתכנית והחליטה לדחותה וכך נאמר בהחלטתה:

"תחנת התדלוק ממוקמת בתחום מחלף 40/411 שטרם נבנה ובתחום רביע שייעודו חקלאי. מעברה השני של דרך מס' 40, נמצא אזור מסחרי רחב היקף המכונה "בילו סנטר" ואזור התעסוקה "עקרון 2000". בנוסף, בתחום כמה מאות מטרים בודדים מתחום התחנה , נמצאות 8 תחנות תדלוק נוספות (ביניהן תחנת תדלוק של חב' פז הכוללת שטחי מסחר וחנות נוחות). חלקן של תחנות התדלוק האמורות כוללות שטחי מסחר וחלקן מתפקדות ללא שטחי מסחר כלל.

הוועדה סבורה שהאזור משופע בשטחי מסחר רבים ולא קיים מחסור בשטחים אלו גם לצורך חנות "נוחות" בתחנת תדלוק. כמו כן, השטח הנדון נמצא בתחום מחלף ואזור חקלאי, ולו לא הייתה נקבעת בו תחנת תדלוק לא הייתה הוועדה מאשרת בו זכויות בנייה כלל. הוועדה סבורה כי אין מקום לאשר בשטח תוספת שטח למסחר מעבר למה שאישרה הוועדה המקומית.

לדעת הוועדה יכולה התחנה להסתפק ב-40 המ"ר שאושרו ולתפקד כתחנת תדלוק, כפי שמתפקדות תחנות תדלוק נוספות באזור אשר אין בתחומן "חנות נוחות".

כפי שנחזה ההחלטה (שהתקבלה כנגד דעתו החולקת של נציג משרד השיכון) מושתת על שלושה נימוקים: קיומם של מתחם מסחר "בילו סנטר" ואזור התעשייה "עקרון 2000" בסמוך לתחנה; קיומן של תחנות דלק נוספות בסביבה שבחלקן קיימת חנות נוחות; תחנת הדלק מצויה באזור חקלאי.

5.בעקבות ההחלטה הדוחה את התוכנית, פנתה העותרת, ביום 28.12.10, למשיב 1 (להלן:"יו"ר הוועדה המחוזית") ובקשה כי תינתן לה רשות ערעור למועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן:"המועצה הארצית").

ביום 02.02.11 דחתה יו"ר הוועדה המחוזית את הבקשה וקבעה:

"זכות הערר לפי סעיף 110 לחוק התכנון והבניה ניתנת על ידי כאשר לסוגיה הנדונה יש השלכה כלל ארצית, על מחוזית או במקרה בו מהות ההחלטה הינה עקרונית או חדשנית והיא מצדיקה העברת ההחלטה לגביה למועצה הארצית. הסוגיות בהן אתם מבקשים לערור בפני המועצה הארצית אינן עונות על קריטריונים אלה.

מטרת התכנית בר/1/260 הינה הגדלת זכויות הבניה למסחר ל-142 מ"ר בתחום תחנת התדלוק מאושרת הממוקמת ברביע המערבי במחלף הדרכים 40/411.

ועדת המשנה דנה בתכניתכם והחליטה לדחותה כאשר הנימוקים העקריים של הועדה הם כי האזור משופע בשטחי מסחר והתחנה ממוקמת באזור המוגדר כשטח חקלאי בו לא נכון להוסיף שטחי מסחר ולו לא היתה בו תחנת התדלוק לא היתה הועדה מוצאת לנכון לאשר במיקום זה מתחם מסחרי ולפיכך דחתה את התכנית.

בהתייחס לטענתך כי תמ"א 4/18 מחייבת הקמת "חנות נוחות" כחלק אינהרנטי מתחנת התדלוק הרי שלא מצאנו הוראה כגון זו. בסעיף 9.1 בהוראות התמ"א 4/18 נאמר כי: "אין בתכנית זו כדי לחייב את מוסדות התכנון להפקיד תכנית, לאשר תכנית או ליתן היתר ...". גם בסעיפים הקובעים את היקפי המסחר בתחנות התדלוק אין התכנית מחייבת הקמת שימושים אלו.

לגבי טענתך בצורך "בחנות נוחות" כמקום שרות ומנוחה עבור הנהגים הרי שאין הועדה שוללת את חשיבותם של אזורים אלו ככלל במקומות הראויים לכך אך אין הדבר מחייב הקמת חנות בכל תחנת תדלוק וכל בקשה כזו נבחנת לגופה כפי שנעשה אף במקרה זה.

השימוש לחנות נוחות, כמו כל שימוש אחר, אינו כזה שיש לאיש זכות קנויה בו, גם כאשר מדובר בתחנת תדלוק, ואישור חנות נוחות בתכנית אחת ודאי שאינו מחייב אישורה האוטומטי בכל תחנת תדלוק".